Общество защиты прав потребителей

+7 (812) 911-09-09

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Как купить квартиру в новостройке?

В этом году рынок строящегося жилья Петербурга расширился, а это значит, что у потенциальных покупателей появился выбор. Одновременно с этим обстоятельством выросли и риски граждан. Поэтому стоит прислушаться к рекомендациям, в которых говорится, на что нужно обращать внимание при выборе квартиры.

Прозрачность в ведении разрешительной документации.
При выборе квартиры в новостройке следует обратить особое внимание на наличие полного пакета документов у строительной компании. Большинство застройщиков выкладывают их на своем сайте, но некоторые неохотно идут на раскрытие информации о своей деятельности. Даже крупные компании порой не могут похвалиться прозрачностью своей работы. Для знакомства с документацией  необходимо посетить клиентский офис. Здесь специалисты строительной компании обязаны показать разрешительную документацию: если девелопер станет лавировать и придумывать всякие отговорки, то с такой компанией лучше не связываться.

Для экономии времени, сначала убедитесь, что выбранного объекта строительства нет в «черном списке» застройщиков (тех, кто возводят дома без разрешения на работы). Такие данные  с мая этого года ведут петербургский и областной Госстройнадзор.

Еще в одном «расстрельном» списке публикуются и регулярно обновляются Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству сведения о жилых комплексах. Такие ЖК строятся на участках, которые предназначены для индивидуального жилого строительства. Поэтому покупка дома, возведенного на таких землях – большой риск и опрометчивое решение. Пример этому, пострадавшие собственники квартир в 3 домах на Горной улице, которые собираются сносить.

Репутация компания должна быть чистой.
Оценка репутации компании - еще один важный способ снижения рисков при приобретении недвижимости, которым нельзя пренебрегать. В городе на Неве и Ленобласти работают строительные фирмы, которых условно можно разделить на 4 группы в соответствии с их репутацией на рынке жилья. Первые – на самом высоком счету. Они строят быстро и вовремя. Таких компаний единицы: по итогам прошлого года только 8 жилых комплексов были построены вовремя или с небольшим отставанием до 3 месяцев.

Вторая группа застройщиков возводит свои объекты с задержками до года. Третью группу образуют девелоперы с подмоченной репутацией. Такие компании сдают жилые комплексы с опозданием на несколько лет, а иногда объект может находиться в незавершенном состоянии  8-9 лет.

Четвертая группа застройщиков-новичков, недавно вышедших на петербургский рынок. Они пока не успели возвести ни одного объекта. Однако иногда  на рынок жилья приходят инвесторы, которые имеют положительный опыт возведения домов за рубежом.

Сделать вывод о надежности того или иного застройщика не так уж и сложно, например, из публикаций специализированных сайтов, которые высчитывают среднее время задержки по сдаче жилых домов (корпусов) едва ли не каждого застройщика Северной столицы. На форумах дольщиков также размещены мнения о том или ином объекте и фирме, но слепо доверять им не стоит. Бывает так, что посты на таких ресурсах пишут  штатные сотрудники строительных компанией. Они, таким образом,  занимаются, как пиаром, так и «черным пиаром», «обливая грязью» конкурентов.

Подписание договора: изучаем условия соглашения.
Если с разрешительной документацией у застройщика все в порядке, то при подписании договора необходимо акцентировать свое внимание на некоторые моменты. В первую очередь, следует внимательно прочитать документ, и не один раз.

Прежде всего, нужно обратить внимание на форму документа. Это должен быть договор долевого участия (ДДУ). Его впоследствии необходимо будет зарегистрировать в Росреестре. Хотя первичный рынок живет по ФЗ № 214 почти десять лет, существует множество недобросовестных застройщиков, которые подсовывают клиентам вместо полноценного ДДУ «предварительный договор долевого участия». Этим грешат и крупные застройщики. Они обосновывают необходимость подписания предварительного договора «сложностью законодательства», которое не дает возможность вовремя получить разрешительную документацию.

Несмотря на то, что брать деньги у дольщиков до момента регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания не имеет права, покупателям все равно приходится осуществлять выплаты. Такие сделки девелоперы маскируют или используют договор займа, и даже придумывают на рынке свои «серые» схемы. Любая «серая» схема не дает гарантий приобретения жилья, и если дом построен не будет, то в лучшем случае обманутому дольщику вернут только деньги.

«Подводные камни» в ДДУ.

В договорах долевого участия могут встречаться «подводные камни». Так, на официальном сайте строительной компании и в проектной декларации может быть написано, что срок сдачи дома в первом квартале 2016 года, а в тексте договора указано, что квартира должна быть передана собственнику не позднее третьего квартала 2018-го. Такая разница во времени на первый взгляд не заметна и непонятна покупателю, поэтому в состоянии эйфории он подписывает договор. Даже если его взгляд остановится на этом факте, ушлые продавцы объяснят, что это «техническая необходимость», и пообещают, что на самом-то деле ЖК сдадут быстро.

Покупатель должен объективно оценивать, что в соответствии  с ФЗ № 214 все обязательства строительной компании прописываются в договоре. Все остальные пункты юридической силы не имеют, поэтому ту же проектную декларацию можно многократно переписывать. Никакой компенсации при задержке сдачи дома не будет.

Обратить внимание на местоположение новостроек.
Вопрос транспортной доступности жилья в этом году стал еще актуальнее. Причина  в том, что до 40% предложений на первичном рынке сейчас приходится на районы, которые расположены за КАД. Большинство новостроек Ленинградской области располагаются по-прежнему в Мурино и Кудрово, поблизости станций метро. Также на рынок выходит все больше жилых комплексов и в более удаленных населенных пунктах: Янино, Новоселье, Аннино, Новогорелово и пр.

Многие питерские новостройки находятся в «медвежьих углах». Это микрорайоны: Юнтолово, Каменка, большая часть Юго-Запада, Петергоф, Красное Село, Кронштадт. Они удалены от метро. Поэтому перед покупкой недвижимости следует взвесить все «за» и «против». Важно понимать, что более низкая цена не всегда компенсирует необходимость тратить 2-3 часа времени на дорогу на работу и обратно. Особенно это касается тех семей, у которых нет автомобиля или тех случаев, когда местоположение жилого комплекса является заведомо «пробочным».

У новостроек Ленобласти есть еще одна «больная проблема» – слаборазвитая социальная инфраструктура. Власти стараются предпринять определенные усилия по изменению ситуации, но пока безуспешно: жилья возводится  на такое число новоселов, которое вряд ли смогут обеспечить существующие и строящиеся школы, детские сады и т. д.

Настоятельная необходимость профессиональной помощи.
При сопровождении сделки помощь юриста также крайне необходима.  Даже если гражданин не сомневается в порядочности строительной компании, все равно необходимо показать договор человеку, который подкован во всех юридических и законодательных вопросах. Обращение к риелторам не даёт никаких гарантий, и вызовет только дополнительные траты.