Общество защиты прав потребителей

+7 (812) 911-09-09

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Недолевое участие в долевом строительстве.

Что предпринять, если Вы приобрели у застройщика недостроенную квартиру, а он, руководствуясь своими причинами, навязал Вам не установленный законодательством Договор долевого участия (ДДУ), а, например, договор о совместных инвестициях или предварительный контракт купли-продажи, а может быть, и какой-то другой вид юридического закрепления сделки?



Такого рода невнимательность при заключении сделки может позже дорого обойтись покупателю, так как лишает некоторых прав, закрепленных в ФЗ-214. А именно, этот закон дает право требовать неустойку в предусмотренном законом размере, право расторгать договор с последующим взысканием всех средств и неустойки, а также право на защиту в суде, в том числе в связи с банкротством компании-застройщика.



Однако ситуация для приобретателей жилья, решивших участвовать в долевом строительстве, намного улучшилась потому, что судебная система выступила в защиту интересов и прав недовольных "дольщиков". Практика доказала, что суды имеют правовые возможности для вынесения решений в пользу пострадавших приобретателей доли в строящихся зданиях.



Чтобы соответствовать требованиям статьи 1 ФЗ-214, компания-застройщик может привлекать финансовое обеспечение для возведения многоквартирного жилого здания лишь тремя соответствующими закону методами:



1. заключением договора долевого участия в строительстве;
2. выпуском жилищных сертификатов, то есть определенного рода облигаций, обеспечивающих их приобретателям права на получение от эмитента жилых помещений  (чтобы соответствовать закону РФ о ценных бумагах, эмитент должен являться собственником, арендатором или субарендатором земельного участка и иметь выданное в установленном порядке разрешение на постройку многоквартирного здания на данном участке);
3. являться жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом, соответствуя нормам федеральных законов, регламентирующих деятельность подобных организаций.



Других методов привлечения финансирования, сопряженных с появлением у приобретателей долей права собственности на жилые помещения в многоквартирных зданиях, на период привлечения финансирования не введенных в эксплуатацию в порядке, утвержденном положениями законодательства о градостроительной деятельности, для компаний-застройщиков не предусмотрено.



Тем не менее, практика показывает, что нередко застройщики, в попытках обеспечить финансирование строительства жилых зданий, предпочитают заключать договоры совсем других видов. Среди самых популярных вариантов встречаются:



- предварительный договор купли-продажи;
- договор инвестирования и со-инвестирования;
- реализация помещений в недостроенном здании на основе вексельных схем.



По своему смыслу и существу такого рода сделки являют собой приобретение доли в строящемся многоквартирном доме, но при этом получается, что строительная компания, оформляя сделки таким образом, действует в обход ФЗ-214.



Однако выраженная в обзоре судебной практики от 4 декабря 2013 года позиция Верховного суда ясно дает понять, что при судебных разбирательствах, имеющих связь с участием граждан в долевом строительстве жилых зданий и прочих объектов недвижимости, при рассмотрении в судах дел, связанных с передачей гражданами денег или другого имущества для возведения многоквартирного жилого здания и дальнейшей передачи жилья в собственность, совершенной вопреки положениям действующего ФЗ , невзирая на названия договора, надлежит исходить из существа сделки и по факту установившихся отношений сторон.



В подобных ситуациях, при условии установления судом того, что фактические обстоятельства заключения сделки предусматривали обеспечение финансирования для постройки жилого многоквартирного здания, а участниками сделки имелся ввиду именно ДДУ, то к такого рода сделке следует применять положения ФЗ-214.



Реальность доказала, что в 2014-16 гг. итоги судебных тяжб по вопросам, связанным с приобретением долей в строящихся зданиях, подтвердили позицию Верховного суда. Теперь получается, что форма заключения договора о покупке строящейся квартиры не имеет значения.



Значение имеет лишь то, что сделка призвана обеспечить финансирование строительства многоквартирного здания, и основная цель договора - получение жилого помещения в недостроенном на данный момент доме через оговоренный период времени при полной оплате стоимости сейчас.
 


Такое разъяснение вопроса дает ряд преимуществ покупателям жилья на этапе стройки. Во-первых, это право, опираясь на ФЗ-214, требовать от застройщика неустойку, которая существенно превышает проценты, начисляемые судами как компенсация за пользование деньгами "дольщика".
 


Во-вторых, это большее количество прав, направленных на обеспечение интересов "дольщика", при возникновении разногласий по поводу качества строительных работ, существенных изменений в проектной документации, а также изменений площади оплаченного объекта долевого строительства.
 


Подводя итог, нужно отметить, что ФЗ-214 обеспечивает более надежную защиту со стороны государства. Очень важно, что при банкротстве компании-застройщика, приобретатель доли, имея на руках судебное решение, может включить свои претензии в реестр требований кредиторов, что в некоторых случаях имеет большое значение.
 


Лучшим вариантом оформления сделки с застройщиком остается, конечно, оформление именно договора долевого участия в строительстве, а всесторонняя проверка надежности застройщика позволит избежать возможных проблем.