Общество защиты прав потребителей

+7 (812) 911-09-09

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Некачественно построен дом – обращайтесь в суд

Покупатели жилья в домах,  которые были построены с нарушением строительных технологий, стали активнее отстаивать свои права в судах. Примечательно, что служители Фемиды практически всегда встают на сторону новоселов.

Напомним, согласно ФЗ № 214, строительная компания несет гарантийные обязательства в отношении возведенных им многоквартирных домов. Три года составляет гарантия на сети коммуникаций зданий, пять лет - на остальное имущество: квартиры, крышу, стены, места общего пользования и т. д. Гарантийный срок действует с момента передачи квартиры гражданину - участнику долевого строительства.

Если брак будет обнаружен в период гарантийного срока, то собственники помещений могут потребовать от застройщика устранения недоделок. Если владельцы квартир произвели ремонт, используя собственные средства, то они вправе требовать возмещения соответствующих расходов. При отказе компании от выполнения обязательств гражданин может обратиться в суд для решения проблемы. Подобрав правильный способ защиты, истец можно выиграть дело почти со стопроцентной вероятностью.

Какие законы использовать
Есть важное примечание. Гарантийные условия, описанные в ФЗ  № 214 действительны, если девелопер работал полностью по данному нормативному документу. Это означает, что компания продавала квартиры по договорам долевого участия. Другое дело -  жилье, реализуемое по механизму ЖСК, по предварительным договорам купли-продажи. Тогда срок гарантии на объекты часто указывают в соответствующем документе с покупателем. Хотя бывают исключения. Вопрос, в каком случае  можно требовать со строительной компании устранения недоделок, и как юридически грамотно это осуществить, до недавнего времени оставался неопределенным.

К примеру, судебный спор, инициированный собственниками дома №1 по ул. Белы Куна, в отношении застройщика жилого здания – компании «Квартира.ру-Северо-Западный Альянс». Строительная Компания реализовывала квартиры по договорам инвестирования – согласно ФЗ № 39 «Об инвестиционной деятельности в РФ…». Поясним, по данному документу квартиры в новостройках продавали до вступления в силу ФЗ № 214. Поэтому гарантийные условия в договорах, заключаемых с гражданами, не фигурировали.

Разрешение на эксплуатацию дома застройщик получил в конце 2008-го. Через три года жильцы некоторых квартир заметили дефекты в остеклении лоджий и балконов. По заказу граждан была проведена экспертиза, которая подтвердила выполнение работ с нарушением строительных норм. Ущерб оценен в 1,78 млн. руб. Застройщик проигнорировал претензии жильцов, после чего граждане обратились в арбитражный суд с иском взыскать ущерб с инвестора. Судебная инстанция решила принудительно взыскать средства с провинившейся строительной компании.

Суд посчитал, что в отношении договоров, которые не соответствуют ФЗ № 214, следует использовать закон «О защите прав потребителей». По данной юридической норме, если гарантийный срок не определен, то покупатель вправе предъявить претензии по качеству продукции, в том числе и квартиры, в течение 2 лет с момента её приобретения. Суд руководствовался статьями 724 и 756  Гражданского кодекса РФ. Согласно этим нормам, покупатель имеет право потребовать от застройщика устранения недоделок в течение 5 лет с момента въезда в новостройку.

Эти же нормы были учтены при решении арбитражного суда в пользу дольщиков при рассмотрении аналогичных дел. Во всех ситуациях жилье реализовывалось по схемам, которые не соответствуют ФЗ № 214. Помимо этого, в договорах с покупателями не указывался гарантийный срок, а спустя 2-3 года после заселения жильцы обратились в суд, обнаружив в своих домах недоделки.

Окончание гарантийного срока - не повод сложить руки
Окончание срока гарантии еще не означает, что жильцы будут ремонтировать лопнувшие трубы или оконные рамы за свой счет. Если строительная компания отказывается привести квартиры, в том числе и помещения общего пользования, в порядок, а гарантия на дом истекает, либо уже закончилась. Реальный совет в данной ситуации - самим устранить недоделки, после обратиться в суд, требуя возмещения соответствующих расходов.

Судебная практика показывает, что такие дела решаются в пользу жильцов. Например, на данный момент арбитражный суд рассматривает иск ТСЖ, созданного в возведенном ЗАО «Трест 36» доме по ул. Кораблестроителей, 16, корп. 3. Здание было сдано в эксплуатацию осенью 2007 года, а через три года на фасаде часть облицовки обрушилась. Жильцы не раз обращались к застройщику, требуя отремонтировать здание. Дело оттягивалось, а в сентябре 2012  представители строительной компании и вовсе заявили о  том, что гарантийный срок истек. Жильцы  были готовы к этому повороту дел, они даже самостоятельно провели экспертизу. Ее результаты показали, что застройщик работал по нарушенной технологии. ТСЖ пришлось нанять компанию, которая провела повторные отделочные работы. После жильцы подали исковое заявление в суд, где приложили документ с перечислением понесенных трат.

Суд посчитал, что компания «Трест 36» не исполнила обязательств, и постановил взыскать с нее в пользу ТСЖ средства на ремонт в сумме 713 тыс. руб., плюс расходы на судебные издержки и оплату адвоката.

Эксперты настоятельно рекомендуют гражданам подавать иски о возмещении расходов на ремонтные работы. Данное судебное разбирательство эффективнее, чем самим пытаться обязать строительную компанию устранить недоделки. Нужно учитывать срок исковой давности в отношении недоделок строения. Он составляет три года, согласно ст. 196 ГК. Отсчет срока начинается со дня, когда компании-застройщику было отправлено официальное заявление о выявленных в доме недостатках. Необходимо, чтобы заявление было написано и подано в пределах гарантийного срока (ст. 725 ГК РФ).

Банкроты и «дочки»
Если строительной компанией дома, где жильцы столкнулись с недоделками, выступала ее дочерняя структура, то ситуация иная. Возможны трудности как с возвратом ущерба, так и в суде. Как правило, для реализации своих проектов строительные холдинги создают юридические лица с уставным капиталом не больше 15-20 тыс. руб. Если будет доказано, что такая компания некачественно возвела жилой дом, то взыскать с нее средства или заставить сделать ремонтные работы будет проблематично. Когда недоделки выяснятся, такая контора может самоликвидироваться. Привлечь к ответственности головную организацию, по словам экспертов, скорее всего, не получится, так как за качество жилого дома - объекта долевого строительства - всегда в ответе сам застройщик.

Но есть и другое мнение, аффилированные со строительной компанией лица не могут быть привлечены к юридической ответственности на основании недостаточного бюджета для удовлетворения требований дольщиков. Если к моменту обнаружения недочетов в строительстве выяснится, что застройщик прекратила существование, есть смысл подать исковое заявление о возмещении расходов на ремонт к подрядчику или проектировщику дома. Такую возможность оговаривает 1095-я статья Гражданского кодекса.

Судебная тяжба за качество
Судебные претензии к строительной компании чаще всего предъявляет организация, которая уполномочена представлять интересы собственников. Обычно это делает  ТСЖ. Но есть случаи, когда жители новостроек стали самостоятельно обращаться в суды. Собственник вправе предъявить иск застройщику многоквартирного дома. Иначе говоря, законодательство не ограничивает защиту прав, то есть  независимо от размера доли в общем имуществе помещений объекта подается исковое заявление в суд.


Служители Фемиды, принимая решения в пользу пострадавших дольщиков, констатируют: в жилых домах чаще всего возникает брак из-за нарушения проектной документации, технических регламентов, градостроительных регламентов, а также других моментов. Судя по росту судебных дел жильцов новостроек и строительных компаний, проблема качества возведенных домов в Северной столице лишь обостряется.

Только в арбитраже на разных этапах рассмотрения находятся порядка 30 дел, инициированных ТСЖ к строительным компаниям.  Это иски об устранении недоделок, либо возмещении расходов, потраченных на ремонт. Не менее 20 аналогичных исков рассматриваются судами общей юрисдикции.

Строители могут ошибаться. Только такого брака в их работе стало встречаться гораздо больше. Недоделки можно найти практически в каждом доме любого девелопера – вне зависимости от его стажа работы на строительном рынке или объемов возводимого жилья. Поэтому традиционный для участников долевого строительства совет - выбирать компанию тщательней, в данном случае не действует. Остается грамотно защищать свои права, изучая соответствующие случаи из жизни, специальную литературу, консультируясь с юристами.