Общество защиты прав потребителей

+7 (812) 911-09-09

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Как вести себя дольщику, если застройщик срывает сроки сдачи объекта недвижимости

Сейчас нередко встречаются ситуации, когда застройщики по своему усмотрению в одностороннем порядке сдвигают сроки и не сдают объект недвижимости заказчикам вовремя. Что в этом случае делать дольщикам? Самое главное, не забывать, что их права защищают сразу несколько законов: Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г.(214-ФЗ). В этих законодательных актах есть очень важные пункты, которые помогут обманутым дольщикам в борьбе с недобросовестными застройщиками:

 

  1. В случае нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства, согласно Федеральному закону 214-ФЗ, дольщик может получить неустойку за каждый просроченный день после даты, оговорённой в договоре долевого участия.

 

  1. Если сдача объекта задерживается больше, чем на два месяца, у дольщика появляется право в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком. В этом случае неустойка будет рассчитана с момента внесения дольщиком денег, предустановленных договором.

 

 

Простейшая формула расчёта неустойки:

 

Н=СДх1/300СРхДПх2

 

Н – неустойка; СД – сумма, внесённая дольщиком по договору; СР – ставка рефинансирования ЦБ РФ на день расчёта (вычисляется в процентах); ДП – дни просрочки.

 

Эта формула действует в отношении дольщиков – физических лиц. Есть похожая схема расчётов для юридических лиц.

 

Механизм взыскания неустойки в случае нарушения застройщиком сроков, оговорённых в договоре долевого участия.
 

На примере из жизни разберёмся, как это должно действовать. Предположим, просрочка по договору долевого участия составляет 200 календарных дней, стоимость квартиры по договору - 6 300 000 рублей. По Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве» 214-ФЗ неустойка будет составлять одну трёхсотую часть от ставки рефинансирования Центробанка России за просроченный день, умноженную на два. То есть при задержке сдачи объекта на двести дней  застройщик обязан выплатить пострадавшей стороне:

 

6 300 000/300 x 8,25% х 2 х 200 = 693 000 рублей.

 

То есть дольщик должен получить немногим меньше семисот тысяч рублей.

 

Однако на практике может возникнуть ряд сложностей, поскольку в суде недобросовестные застройщики зачастую прибегают к помощи статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Эта статья позволяет снизить размер взыскиваемой неустойки по заявлению, в данном случае, ответчика. Обычно ответчик старается найти возможность списать свои промахи на форс-мажорные обстоятельства, не позволившие ему соблюсти оговорённые с дольщиком сроки ввода объекта в эксплуатацию.

 

Почти всегда, точнее, в подавляющем большинстве случаев, идут навстречу застройщикам и серьёзно снижают размер финансовых требований обманутого дольщика.

 

Как в подобной ситуации должен действовать обманутый дольщик?

 

Прежде всего, обратиться к Постановлению № 81 Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года. Там, в частности, говорится: «Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства».
 

 

Из данного документа видно, что дольщик не должен доказывать размер убытка, причинённого ему недобросовестным застройщиком. Поэтому, опираясь на первый пункт всё той же 333 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, он имеет право предоставить суду доказательства морального и материального ущерба, нанесённого ему ответчиком. Эти доказательства могут быть основаны на изменении процентных ставок по ипотечным и потребительским кредитам, росте цен на товары, скачкам курса валют и тому подобным обстоятельствам.
Иными словами дольщику будет необходимо доказать соразмерность требования по взысканию им неустойки и ущерба, который этот дольщик понёс из-за того, что застройщик нарушил или самовольно изменил срок сдачи объекта долевого участия. В данном случае доказательством может послужить, например, договор аренды съёмного жилья и документы об оплате коммунальных услуг. Ещё можно предоставить договор ипотечного кредитования с квитанциями по оплате процентов. Туда же можно приложить медицинские справки и рецепты, подтверждающие ухудшение здоровья дольщика по вине недобросовестного застройщика. Если для погашения ипотеки дольщик собирался сдавать своё будущее жильё в аренду, то доказательным обоснованием требуемого объёма неустойки будет предварительный договор аренды. Обманутому дольщику важно запомнить главное: любой свой убыток следует подтверждать документами. И, естественно, чем их будет больше, тем вероятнее неустойка будет выплачена в полном объёме. Иначе почти со стопроцентной уверенностью можно сказать, что застройщик, если и не уйдёт от уплаты неустойки, то заплатит пострадавшей стороне сумму в разы меньшую, чем была заявлена. В нашем случае размер неустойки может быть снижен практически в пять раз: с почти семисот тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.

 

Нюансы расторжения договора долевого участия

 

В случае уверенности дольщика в платёжеспособности застройщика, по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г., дольщик может не только потребовать выплатить ему неустойку, но и в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия. Можно попробовать решить этот вопрос в досудебном порядке. Однако если застройщик откажется признать требования дольщика законными и вопрос придётся решать в суде, в таком случае пострадавшая сторона вправе требовать взыскания штрафа. По закону «О защите прав потребителей» это взыскание составит пятьдесят процентов от задолженности застройщика за вычетом суммы неустойки.

 

В случае, если дольщик выиграет судебный процесс, ему, конечно же, будут компенсированы судебные издержки. Что касается неустойки, требуемой с застройщика по Федеральному закону 214-ФЗ, то её размер так же, как и в случае без расторжения договора долевого участия в строительстве, может быть снижен по просьбе застройщика. Безусловно, он опять обратится к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. И так же, как и в предыдущем случае, по постановлению Верховного арбитражного суда № 81, дольщику придётся доказывать соразмерность своих финансовых претензий и убытков, понесённых им из-за сорванных застройщиком сроков сдачи объекта. Несмотря на это, одностороннее расторжение дольщиком договора долевого участия -  вполне распространённое явление.  В случае возникновения таких конфликтов, суды чаще всего становятся на сторону обманутых дольщиков, так как на практике срыв сроков сдачи объекта обычно происходит по вине застройщика. Тут всё зависит от того, доведёт ли пострадавшая сторона дело о расторжении договора долевого участия до победного конца. Если да, то усилия дольщика будут вознаграждены, и он сможет получить деньги с нерадивого застройщика.

 

Конечно, лучше не дожидаться проблем и не рисковать своими деньгами, нервами и временем, поэтому дольщику стоит очень внимательно и ответственно взвесить все аргументы и доказательства ещё до начала судебной тяжбы.

 

Что делать дольщику, которому навязывают дополнительное соглашения

 

Застройщики прекрасно знают, что в случае нарушения сроков сдачи объектов, им грозит выплата больших неустоек пострадавшим дольщикам, и поэтому некоторые из них пытаются перестраховаться, обязывая дольщиков подписывать дополнительное соглашение к договору долевого участия. По этому документу дольщик якобы соглашается на перенос сроков по усмотрению застройщика.

 

Как поступать, если застройщик требует подписать такое соглашение? Ни в коем случае не идти на уступки, поскольку это соглашение является противозаконным.  Договор долевого участия чётко обозначает срок сдачи квартиры, а несоблюдение этого срока автоматически приводит к ответственности застройщика, о которой говорит статья 6 уже упоминавшегося Федерального закона 214-ФЗ. В подобной ситуации необходимо обратиться в соответствующие контрольно-надзорные организации, имеющиеся практически во всех городах и регионах Российской Федерации.

 

В частности, в Москве такой организацией, контролирующей правомерность действий застройщика, является Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), расположенный по адресу: 125009, г. Москва, улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1.



Стоит ли идти на конфликт с застройщиком?

 

Теоретически это разумно, но на практике строительный бизнес в Москве и Московской области работает так, что далеко не все застройщики в состоянии сдавать дома в установленные сроки. Это под силу только очень ответственным и опытным застройщикам.

 

Чтобы избежать конфликтов и судебных разбирательств, связанных с нарушением сроков сдачи объектов долевого участия, прежде всего, следует избегать ситуаций, которые могут привести к подобным проблемам.

 

Для этого нужно со всей ответственностью подойти к выбору не только местоположения своего будущего жилья, но и к грамотному выбору застройщиков. Для этого необходим внимательный анализ его финансовой и хозяйственной деятельности, проверка сроков сдачи уже функционирующих объектов.

 

Итак, что необходимо знать о будущем застройщике: основания и правомочность его деятельности, какова у него репутация, каковы перспективы соблюдения сроков сдачи выбранного строящегося объекта.

 

Основные показатели проверки репутации и опыта застройщика

 

Прежде всего, нужно узнать, сколько лет застройщик работает на рынке недвижимости, каков у него опыт возведения объектов, подобных тому, который нужен дольщику. Этот срок имеет смысл отсчитывать с фактического начала строительной деятельности.

Хорошо будет узнать о количестве и качестве сданных в эксплуатацию объектов, а заодно, были или нет просрочки при сдаче домов заказчикам.

 

Дальше неплохо будет проверить застройщика на финансовую стабильность и честность. В данном случае речь идёт о застройщиках, которые обслуживают большое количество объектов. Зачастую, когда по каким-либо причинам не хватает средств на завершение строительства и своевременную сдачу одного дома, недобросовестные застройщики пытаются получить эти деньги, запуская новые объекты. В подобном случае, весьма велики шансы того, что застройщик не сдаст объект в оговоренный срок или вовсе забросит строительство. Насторожить будущего дольщика должно обилие слишком агрессивной и навязчивой рекламы. Если учесть, что деньги, получаемые от участников долевого строительства, могут расходоваться только на строительство, то дорогостоящая реклама может рассказать не только о достоинствах компании-застройщика, но и о возможном нецелевом расходовании средств дольщиков. И ещё, если застройщик участвует в государственных программах и имеет аккредитацию в банках – это говорит о потенциальной надёжности застройщика. В обязательном порядке стоит познакомиться с партнёрами учредителями и акционерами компании-застройщика. Иногда гарантом надёжности строительной фирмы может служить финансовая состоятельность и стабильность её владельцев.

 

Необходимо также уточнить, не возбуждались ли в отношении застройщиков судебные дела, со стороны физических лиц (как правило дольщиков), так и со стороны юридических лиц (как правило подрядчиков). Уточнить наличие или отсутствие претензий и требований со стороны государственных органов, в частности, контрольно-надзорных.

 

Если потенциальный застройщик готов предоставить о себе максимум информации, то это явно говорит о его благонадёжности.

 

Если ко всему вышесказанному добавить мнение независимых экспертов о компании-застройщике и о выбранном дольщиком объекте, то картина станет достаточно ясной. Здесь имеет смысл обратиться к строительным сайтам в интернете, а также сведениям о застройщике, опубликованных в прессе, на телевидении и так далее.

 

Если дольщик не сочтёт потерянным время, которое потратит на сбор этой информации, он сможет обойтись без многих проблем с нерадивыми застройщиками и борьбой за свою недвижимость.

 

Однако даже самый информированный дольщик не застрахован от того, что не столкнётся с застройщиком, который будет менять сроки сдачи объекта. В таком случае сначала необходимо понять, почему сроки всё-таки переносятся, и как скоро будут устранены причины, вызвавшие этот перенос. Для этого иногда хватает простого разговора, который даст возможность разобраться в политике застройщика и его отношении к дольщикам. Если после разговора выяснится, что объект будет в ближайшее время введён в эксплуатацию, то обращаться в прокуратуру или суд с требованием взыскать с застройщика неустойку не стоит, поскольку судебные издержки могут оказаться гораздо больше суммы, которую удержит с застройщика суд.

 

Если перенос сроков сдачи объекта необоснован, и застройщик не собирается его сдавать, то у дольщика есть три варианта дальнейших действий.

 

  1. Он может продать объект, переуступив права по договору долевого участия в строительстве;

 

  1. Расторгнуть договор долевого участия, вернув себе вложенные в строительство деньги, а также неустойку и штраф. В случае,  если просрочка невелика и застройщик не обанкротился, это имеет смысл;

 

  1. Дождаться сдачи объекта, а затем обратиться за взысканием неустойки с застройщика.

 

 

Иногда при попытке потребовать выплаты неустойки в досудебном порядке, застройщик предлагает компенсацию. Несмотря на то, что зачастую эта сумма в несколько раз меньше, чем та, которую можно будет затребовать по суду, этот вариант может оказаться наиболее оптимальным. В самом деле, дольщик получает моментальную компенсацию, не тратя лишних денег, сил и времени на судебное разбирательство. Косвенным образом это говорит и о том, что застройщик не хочет идти на конфликт, а также о том, что он собирается завершать строительство объекта и сдавать его в эксплуатацию.


 

В итоге, если дольщик знает свои права и ответственно подходит к вопросу выбора партнёров долевого строительства, то вероятность получить жильё вовремя очень велика, а в противном случае, при нарушении сроков сдачи объекта, дольщик может добиться выплаты приличной неустойки.