Общество защиты прав потребителей

+7 (812) 911-09-09

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Строительная компания обанкротилась. Что делать? Вопросы и ответы.

Каковы последствия пропуска срока (60 дней), отсчитываемого с момента вступления в силу Закона ФЗ № 210 и установленного для закрытия базы данных по денежным требованиям и требованиям о передаче квартир или других жилых помещений?

Относится ли срок (60 дней), указанный в законе, ко всем этапам процедуры банкротства застройщика (внешнее управление, конкурсное производство, наблюдение) или только к конкурсному производству?

Применение тех или иных положений закона зависит от этапа процедуры банкротства, в котором находится строительная компания. На стадии наблюдения особых причин для волнений не должно быть, так как арбитражный суд рассматривает требования кредиторов лишь в следующих стадиях.

На стадии внешнего управления граждане – участники долевого строительства имеют полное право предъявить свои требования к девелоперу в любой момент.

Закрытие базы данных по денежным требованиям и требованиям о передаче квартир или других жилых помещений проводится только на стадии конкурсного производства. Закон ФЗ № 210
позволяет продлить общий срок, который предусмотрен для закрытия реестра. Данное положение дает возможность применить закон ФЗ № 210 на строительные компании, которые уже находятся в банкротстве.

Не предъявленные в установленный срок требования дольщиков, оформленные по заявлению после закрытия списка требований кредитных организаций, удовлетворяются за счет оставшегося имущества строительной компании после удовлетворения требований кредитных организаций, включенных в реестр.

Передача жилого помещения или квартиры по договору не считается денежным требованием. Однако для того чтобы включить данное требование в реестр надо доказать, что оно денежное. Как это юридически грамотно сделать?

Необходимо провести расторжение договора. Помимо этого,  согласно ст. 201.5 закона, открытие конкурсного производства в отношении строительной компании является основанием для одностороннего отказа дольщика от исполнения договора. О таком решении гражданин может заявить в рамках дела о банкротстве девелопера, когда наступит этап, в котором устанавливаются размеры денежных требований участников долевого строительства.

Если дольщики по решению гражданского суда  имеют право собственности на долю в незавершенном строительном объекте, то надо ли подавать требования в список требований по передаче квартир или жилых помещений?

Если участник долевого строительства имеет право собственности на долю в незавершенном строительном объекте, то указанная часть не входит в состав конкурсной массы. Причина разъясняется ст. 131 закона о несостоятельности: конкурсную массу составляет лишь то имущество должника, которое имеется у него на дату открытия конкурсного производства и выявлено в ходе конкурсного производства.

Поэтому требования граждан - дольщиков, которым принадлежит право собственности на долю в незавершенном строительном объекте, не могут быть включены в список требований о передаче жилого помещения. Дело в том, что их требование о передаче квартиры или другого жилого помещения фактически удовлетворено в ходе регистрации права собственности на долю в незавершенном строительном объекте. Но в соответствии с законом такие дольщики вправе требовать возмещения убытков.

Распространяется ли действие закона ФЗ № 210  на отношения, связанные с привлечением денежных средств дольщиков, которые оформили договор долевого участия не по закону ФЗ № 214?

Да, распространяется. Согласно ст. 201.1 законодательства арбитраж имеет право признать наличие у дольщика требования о передаче квартиры или иного жилого помещения, а также денежного требования в следующих ситуациях:
1. Заключение договора долевого участия при строительстве дома.
2. Заключение договора купли-продажи квартиры (жилого помещения) в строительном объекте.
3. Заключение предварительного договора долевого участия при строительстве дома или предварительного договора купли-продажи квартиры (жилого помещения) в строительном объекте.
4. Заключение договора займа. По этому документу возможно прекращение обязательств в части возврата суммы займа при передаче жилого помещения в многоквартирном доме в собственность после завершения строительства.
5. Внесение денежных средств и (или) другого имущества в качестве взноса в складочный капитал товарищества, основанного на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей квартиры (жилого помещения) в многоквартирном доме в собственность после завершения его строительства.
6. Заключение договора простого товарищества для проведения строительных работ многоквартирного дома с последующей передачей квартиры (жилого помещения) в собственность.
7. Получение дольщиком векселя для оплаты квартиры (жилого помещения) в многоквартирном доме.
8. Внесение денежных взносов в жилищно-строительный кооператив для участия в возведении многоквартирного дома.
9. Заключение иных сделок, которые связаны с передачей денег и (или) иного имущества для возведения многоквартирного дома и последующей передачей квартир в собственность.

В соответствии с законом юридическими лицами, к которым предъявляются требования о передаче квартиры или денежные требования, могут являться в том числе строительные компании – независимо от их организационно-правовых форм, жилищно-строительные кооперативы и индивидуальные предприниматели. Особенности процедуры банкротства строительной компании, которые предусмотрены законодательством, используются независимо от того, имеет ли девелопер землю на праве собственности, аренды или субаренды, а также обладает ли он правом собственности или любым другим имущественным правом на объект строительства.

На этом основании, с учетом определения строительной фирмы, данного выше, любое лицо, которое привлекает денежные средства или имущество дольщиков, подпадает под действие закона. В связи с тем, что такое юрлицо по факту не имеет прав ни на землю, ни на строительный объект, граждане - дольщики могут предъявить и удовлетворить только денежные требования. В любом случае  такой должник будет отвечать всем своим имуществом.

Можно ли застройщику предъявить требования о передаче жилых помещений, если строительство дома еще не началось, земельный участок не прошел оформление, разрешение на строительство не выдано?

В данной ситуации заявлять требования о передаче квартиры или иного жилого помещения нет смысла. В дальнейшем передача незавершенного строительного объекта дольщикам будет невозможна. Причина: не соблюдены основные условия для проведения такой передачи. Поэтому участникам долевого строительства лучше всего будет заявить денежные требования именно на этапе установления размера денежных требований, помимо требований по возврату уплаченных денежных средств (по договору). Также в расчет входит размер убытков в виде реального ущерба.

В п. 3 ст. 201.4 Закона ФЗ № 210 указано о расходах арбитражного управляющего на уведомление кредитных организаций о предъявлении требований о передаче квартир (жилых помещений) и (или) денежных требований, которые несет должник – строительная компания. На каком основании арбитраж отклоняет заявление граждан о вступлении в очередь кредиторов без перечисления средств арбитражному управляющему на извещение кредиторов?
По российскому законодательству требования о передаче квартир (жилых помещений) предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 закона о несостоятельности.
Так, пункт. 5.1. ст. 100 предусматривает такой вариант, когда при отказе предъявивших требование кредиторов от возмещения расходов на их уведомление, арбитраж возвращает указанное требование и выносит соответствующее определение. Согласно определению Конституционного Суда РФ № 164-О, данная норма направлена на возмещение расходов арбитражного управляющего по уведомлению кредиторов о предъявлении требований новым кредиторам. Важно, что такие расходы не считаются чрезмерными, так как не могут рассматриваться как нарушающие чьи-либо конституционные права.

Согласно п. 7 ст. 100 закона о несостоятельности при признании арбитражем уважительными причин, по которым не были заявлены требования в ходе наблюдения, суд имеет право возложить на банкрота обязанность по возмещению расходов кредитной организации на уведомление кредиторов о предъявлении таких требований. Данное обязанность возлагается на основании определения о включении требования кредитора в список требований кредитных организаций.

Суд имеет право (а не обязанность) возложить на обанкротившуюся строительную компанию обязательство по возмещению кредитору понесенных им расходов, которые связаны с уведомлением кредитных организаций, если требование к строительной компании не было предъявлено в процедуре наблюдения.

Можно ли одновременно включить требование кредитора в список требований о передаче квартир и в список требований денежных средств (убытки)?

Согласно закону, у дольщиков существует возможность предъявить требования о передаче квартир (жилых помещений) и (или) денежных требований. Поэтому в случае предъявления требования о передаче квартиры, дольщик имеет законное право предъявить требование и быть включенным в список требований в отношении убытков. Не исключены трудности при установлении суммы денежного требования дольщика, так как размер убытков рассчитывается как разница между стоимостью квартиры, рассчитанной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу квартиры, и суммой средств, которые уплачены до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного строительной компании имущества (определенного договором, предусматривающим передачу квартиры). Поэтому размер убытков в виде ущерба применяется только при установлении денежного требования. Поскольку застройщик не исполнил свои обязательства, дольщик может предъявить денежное требование по возмещению убытков, взысканию неустоек и иных штрафных санкций.

Удовлетворение денежных требований дольщиков

Согласно ст. 201.9 закона расчет по денежным требованиям дольщиков происходит в третью очередь, до момента расчета с коммерческими кредиторами, в том числе и по требованиям налогового ведомства. Поэтому сначала происходит расчет по требованиям граждан, которым должник причинил вред жизни или здоровью, а также расчет по выплате выходных пособий и оплате труда работников обанкротившейся компании. В третьей очереди рассчитывают денежные требования дольщиков. Остальные участники долевого строительства удовлетворяют свои требования в рамках четвертой очереди.

Участники долевого строительства, вложившие денежные средства по закону ФЗ № 214, считаются залогодержателями. Раньше требования дольщиков удовлетворялись в рамках третьей очереди. Если незавершенный строительный объект находился в залоге, например, у банка, а средства дольщиков привлекались не по ФЗ №214, то приоритет в удовлетворении требований в зависимости от стоимости заложенного незавершенного строительного объекта имели банк (он получает до 80 % от стоимости объекта), а также кредитные организации первой и второй очереди. Именно поэтому на удовлетворение требований граждан фактически не оставалось денег. Также до внесения поправок в закон о несостоятельности кредиторы могли предъявить только денежные требования, а передать незавершенный строительный объект или жилое помещение было невозможно.

Поправки в законе  изменили ситуацию.

При реализации предмета залога – незавершенного строительного объекта, из средств, которые были получены от реализации предмета залога:
1. 60% направляется на погашение требований кредитных организаций по обязательству, которое обеспечено залогом указанных объектов и (или) прав на них банкрота, но не более чем в размере основной суммы долга по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, в том числе и  требований по обязательству, которое обеспечено залогом по договору участия в долевом строительстве.
2. 25 %направляется на погашение денежных требований дольщиков вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых незавершенных строительных объектов и земельных участков, а также на погашение реального ущерба.
3. 10 % направляется на погашение требований кредитных организаций первой и второй очереди в случае, если другого имущества обанкротившейся строительной компании недостаточно для погашения этих требований.
4. Оставшиеся средства направляются на погашение судебных издержек, расходов на выплату премии арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, которые  были привлечены им для исполнения возложенных на него обязанностей.

Следовательно, в случае, когда происходит реализация незавершенного строительного объекта из средств, полученных от его продажи, дольщики в качестве  залоговых кредиторов независимо от наличия иных залоговых кредитных организаций, например, банков, получают 85 % из средств, вырученных от продажи строительного объекта.