Наш адрес: 191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

Общество защиты прав потребителей
Защита прав дольщиков
+7 (812) 911-09-09

Режим работы: ПН-ПТ с 11:00 до 18:00

Недолевое участие в долевом строительстве.

Что предпринять, если Вы приобрели у застройщика недостроенную квартиру, а он, руководствуясь своими причинами, навязал Вам не установленный законодательством Договор долевого участия (ДДУ), а, например, договор о совместных инвестициях или предварительный контракт купли-продажи, а может быть, и какой-то другой вид юридического закрепления сделки?

Такого рода невнимательность при заключении сделки может позже дорого обойтись покупателю, так как лишает некоторых прав, закрепленных в ФЗ-214. А именно, этот закон дает право требовать неустойку в предусмотренном законом размере, право расторгать договор с последующим взысканием всех средств и неустойки, а также право на защиту в суде, в том числе в связи с банкротством компании-застройщика.

Однако ситуация для приобретателей жилья, решивших участвовать в долевом строительстве, намного улучшилась потому, что судебная система выступила в защиту интересов и прав недовольных «дольщиков». Практика доказала, что суды имеют правовые возможности для вынесения решений в пользу пострадавших приобретателей доли в строящихся зданиях.

Чтобы соответствовать требованиям статьи 1 ФЗ-214, компания-застройщик может привлекать финансовое обеспечение для возведения многоквартирного жилого здания лишь тремя соответствующими закону методами:

1. заключением договора долевого участия в строительстве;
2. выпуском жилищных сертификатов, то есть определенного рода облигаций, обеспечивающих их приобретателям права на получение от эмитента жилых помещений  (чтобы соответствовать закону РФ о ценных бумагах, эмитент должен являться собственником, арендатором или субарендатором земельного участка и иметь выданное в установленном порядке разрешение на постройку многоквартирного здания на данном участке);
3. являться жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом, соответствуя нормам федеральных законов, регламентирующих деятельность подобных организаций.

Других методов привлечения финансирования, сопряженных с появлением у приобретателей долей права собственности на жилые помещения в многоквартирных зданиях, на период привлечения финансирования не введенных в эксплуатацию в порядке, утвержденном положениями законодательства о градостроительной деятельности, для компаний-застройщиков не предусмотрено.

Тем не менее, практика показывает, что нередко застройщики, в попытках обеспечить финансирование строительства жилых зданий, предпочитают заключать договоры совсем других видов. Среди самых популярных вариантов встречаются:

— предварительный договор купли-продажи;
— договор инвестирования и со-инвестирования;
— реализация помещений в недостроенном здании на основе вексельных схем.

По своему смыслу и существу такого рода сделки являют собой приобретение доли в строящемся многоквартирном доме, но при этом получается, что строительная компания, оформляя сделки таким образом, действует в обход ФЗ-214.

Однако выраженная в обзоре судебной практики от 4 декабря 2013 года позиция Верховного суда ясно дает понять, что при судебных разбирательствах, имеющих связь с участием граждан в долевом строительстве жилых зданий и прочих объектов недвижимости, при рассмотрении в судах дел, связанных с передачей гражданами денег или другого имущества для возведения многоквартирного жилого здания и дальнейшей передачи жилья в собственность, совершенной вопреки положениям действующего ФЗ , невзирая на названия договора, надлежит исходить из существа сделки и по факту установившихся отношений сторон.

В подобных ситуациях, при условии установления судом того, что фактические обстоятельства заключения сделки предусматривали обеспечение финансирования для постройки жилого многоквартирного здания, а участниками сделки имелся ввиду именно ДДУ, то к такого рода сделке следует применять положения ФЗ-214.

Реальность доказала, что в 2014-16 гг. итоги судебных тяжб по вопросам, связанным с приобретением долей в строящихся зданиях, подтвердили позицию Верховного суда. Теперь получается, что форма заключения договора о покупке строящейся квартиры не имеет значения.

Значение имеет лишь то, что сделка призвана обеспечить финансирование строительства многоквартирного здания, и основная цель договора — получение жилого помещения в недостроенном на данный момент доме через оговоренный период времени при полной оплате стоимости сейчас.

Такое разъяснение вопроса дает ряд преимуществ покупателям жилья на этапе стройки. Во-первых, это право, опираясь на ФЗ-214, требовать от застройщика неустойку, которая существенно превышает проценты, начисляемые судами как компенсация за пользование деньгами «дольщика».

Во-вторых, это большее количество прав, направленных на обеспечение интересов «дольщика», при возникновении разногласий по поводу качества строительных работ, существенных изменений в проектной документации, а также изменений площади оплаченного объекта долевого строительства.

Подводя итог, нужно отметить, что ФЗ-214 обеспечивает более надежную защиту со стороны государства. Очень важно, что при банкротстве компании-застройщика, приобретатель доли, имея на руках судебное решение, может включить свои претензии в реестр требований кредиторов, что в некоторых случаях имеет большое значение.

Лучшим вариантом оформления сделки с застройщиком остается, конечно, оформление именно договора долевого участия в строительстве, а всесторонняя проверка надежности застройщика позволит избежать возможных проблем.

Другие статьи

3.20.2018

Как обезопасить себя при заключении договора долевого строительства.

В последнее время граждане нашей страны сталкиваются с недобросовестными застройщиками. Они отдают все свои сбережения в надежде на то, что в ближайшем…

3.20.2018

Недолевое участие в долевом строительстве.

Что предпринять, если Вы приобрели у застройщика недостроенную квартиру, а он, руководствуясь своими причинами, навязал Вам не установленный законодательством Договор долевого участия…

3.20.2018

Как вести себя дольщику, если застройщик срывает сроки сдачи объекта недвижимости

Сейчас нередко встречаются ситуации, когда застройщики по своему усмотрению в одностороннем порядке сдвигают сроки и не сдают объект недвижимости заказчикам вовремя. Что…

Контакты

Адрес

191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА

ЧЕРНЫШЕВСКАЯ

Режим работы

ПН-ПТ с 11:00 до 18:00