Наш адрес: 191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

Общество защиты прав потребителей
Защита прав дольщиков
+7 (812) 911-09-09

Режим работы: ПН-ПТ с 11:00 до 18:00

Недолевое участие в долевом строительстве.

Что предпринять, если Вы приобрели у застройщика недостроенную квартиру, а он, руководствуясь своими причинами, навязал Вам не установленный законодательством Договор долевого участия (ДДУ), а, например, договор о совместных инвестициях или предварительный контракт купли-продажи, а может быть, и какой-то другой вид юридического закрепления сделки?

Такого рода невнимательность при заключении сделки может позже дорого обойтись покупателю, так как лишает некоторых прав, закрепленных в ФЗ-214. А именно, этот закон дает право требовать неустойку в предусмотренном законом размере, право расторгать договор с последующим взысканием всех средств и неустойки, а также право на защиту в суде, в том числе в связи с банкротством компании-застройщика.

Однако ситуация для приобретателей жилья, решивших участвовать в долевом строительстве, намного улучшилась потому, что судебная система выступила в защиту интересов и прав недовольных «дольщиков». Практика доказала, что суды имеют правовые возможности для вынесения решений в пользу пострадавших приобретателей доли в строящихся зданиях.

Чтобы соответствовать требованиям статьи 1 ФЗ-214, компания-застройщик может привлекать финансовое обеспечение для возведения многоквартирного жилого здания лишь тремя соответствующими закону методами:

1. заключением договора долевого участия в строительстве;
2. выпуском жилищных сертификатов, то есть определенного рода облигаций, обеспечивающих их приобретателям права на получение от эмитента жилых помещений  (чтобы соответствовать закону РФ о ценных бумагах, эмитент должен являться собственником, арендатором или субарендатором земельного участка и иметь выданное в установленном порядке разрешение на постройку многоквартирного здания на данном участке);
3. являться жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом, соответствуя нормам федеральных законов, регламентирующих деятельность подобных организаций.

Других методов привлечения финансирования, сопряженных с появлением у приобретателей долей права собственности на жилые помещения в многоквартирных зданиях, на период привлечения финансирования не введенных в эксплуатацию в порядке, утвержденном положениями законодательства о градостроительной деятельности, для компаний-застройщиков не предусмотрено.

Тем не менее, практика показывает, что нередко застройщики, в попытках обеспечить финансирование строительства жилых зданий, предпочитают заключать договоры совсем других видов. Среди самых популярных вариантов встречаются:

— предварительный договор купли-продажи;
— договор инвестирования и со-инвестирования;
— реализация помещений в недостроенном здании на основе вексельных схем.

По своему смыслу и существу такого рода сделки являют собой приобретение доли в строящемся многоквартирном доме, но при этом получается, что строительная компания, оформляя сделки таким образом, действует в обход ФЗ-214.

Однако выраженная в обзоре судебной практики от 4 декабря 2013 года позиция Верховного суда ясно дает понять, что при судебных разбирательствах, имеющих связь с участием граждан в долевом строительстве жилых зданий и прочих объектов недвижимости, при рассмотрении в судах дел, связанных с передачей гражданами денег или другого имущества для возведения многоквартирного жилого здания и дальнейшей передачи жилья в собственность, совершенной вопреки положениям действующего ФЗ , невзирая на названия договора, надлежит исходить из существа сделки и по факту установившихся отношений сторон.

В подобных ситуациях, при условии установления судом того, что фактические обстоятельства заключения сделки предусматривали обеспечение финансирования для постройки жилого многоквартирного здания, а участниками сделки имелся ввиду именно ДДУ, то к такого рода сделке следует применять положения ФЗ-214.

Реальность доказала, что в 2014-16 гг. итоги судебных тяжб по вопросам, связанным с приобретением долей в строящихся зданиях, подтвердили позицию Верховного суда. Теперь получается, что форма заключения договора о покупке строящейся квартиры не имеет значения.

Значение имеет лишь то, что сделка призвана обеспечить финансирование строительства многоквартирного здания, и основная цель договора — получение жилого помещения в недостроенном на данный момент доме через оговоренный период времени при полной оплате стоимости сейчас.
 

Такое разъяснение вопроса дает ряд преимуществ покупателям жилья на этапе стройки. Во-первых, это право, опираясь на ФЗ-214, требовать от застройщика неустойку, которая существенно превышает проценты, начисляемые судами как компенсация за пользование деньгами «дольщика».
 

Во-вторых, это большее количество прав, направленных на обеспечение интересов «дольщика», при возникновении разногласий по поводу качества строительных работ, существенных изменений в проектной документации, а также изменений площади оплаченного объекта долевого строительства.

Подводя итог, нужно отметить, что ФЗ-214 обеспечивает более надежную защиту со стороны государства. Очень важно, что при банкротстве компании-застройщика, приобретатель доли, имея на руках судебное решение, может включить свои претензии в реестр требований кредиторов, что в некоторых случаях имеет большое значение.
 

Лучшим вариантом оформления сделки с застройщиком остается, конечно, оформление именно договора долевого участия в строительстве, а всесторонняя проверка надежности застройщика позволит избежать возможных проблем.

Другие статьи

2.28.2019

Какая система придёт на смену долевому строительству, и что нас ждёт в этой отрасли в ближайшее время?

Долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная компания привлекает денежные средства участников долевого строительства (юридических или физических лиц) для…

3.20.2018

Как обезопасить себя при заключении договора долевого строительства.

В последнее время граждане нашей страны сталкиваются с недобросовестными застройщиками. Они отдают все свои сбережения в надежде на то, что в ближайшем…

3.20.2018

Как вести себя дольщику, если застройщик срывает сроки сдачи объекта недвижимости

Сейчас нередко встречаются ситуации, когда застройщики по своему усмотрению в одностороннем порядке сдвигают сроки и не сдают объект недвижимости заказчикам вовремя. Что…

Контакты

Адрес

191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА

ЧЕРНЫШЕВСКАЯ

Режим работы

ПН-ПТ с 11:00 до 18:00