Наш адрес: 191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

Общество защиты прав потребителей
Защита прав дольщиков
+7 (812) 911-09-09

Режим работы: ПН-ПТ с 11:00 до 18:00

Обзор поправок в Федеральный закон ФЗ-214, часть первая

Отрасль долевого строительства в последнее время пользуется повышенным вниманием различных органов власти. В федеральном законодательстве этой сфере также уделяется особое внимание. Если рассматривать уровень регионов, таких как Санкт-Петербург и область, разговоры ведутся о придании отрасли дополнительной нагрузки.

Это могут быть обязательства передачи в городской жилой фонд части квартир на безвозмездной основе, строительство инфраструктурных объектов для вводимых в эксплуатацию жилых комплексов. Застройщика обяжут сдавать новостройки только при наличии соответствующей инфраструктуры района, что, безусловно, правильно и актуально.  Кроме того, речь идет об усилении требований к новостройкам, охране памятников природы при возведении жилых объектов. Часть таких ограничений и требований прописана в местных нормативных документах, другая часть оговаривается в контрактах на строительство, подписанных между застройщиком и городской администрацией.

На уровне государства действует Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 года, регламентирующий все аспекты долевого строительства недвижимости как со стороны застройщика, так и со стороны вкладчика денежных средств. Именно в нем указаны основные требования к возведению жилых зданий различной этажности. Все нововведения оперативно вносятся в текст документа и позволяют регулировать деятельность застройщиков.

Изменения в законодательстве, произошедшие в 2015 году, в большей степени затронули страховые компании, работающие с застройщиками. Изменения коснулись размера собственных средств страховых компаний. Эта сумма была увеличена с прежних 400 миллионов в 2,5 раза. При этом уставной капитал страховщиков не должен быть менее 120 миллионов.

В настоящее время соответствуют требованиям законодательства 14 страховщиков. Кроме этих организаций, работать в области страхования долевого строительства имеет право Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Из указанных 14 компаний реально работать на рынке страхования долевого строительства готово еще меньшее количество организаций.

Произошедшие изменения в законодательной сфере сильно ударили по возможностям и желаниям страховых компаний. Кредитные организации, на которых последние изменения отразились в меньшей степени, не хотят брать ответственность за проблемы на стройплощадках. Связан такой подход с осторожным отношением к поручительствам финансовых организаций, которые предпочитают вкладывать средства в менее рискованные операции. В то время как страхование, с точки зрения чиновников, является наиболее предпочтительным способом обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками.

Результатом внесенных изменений, произошедших 1 октября 2015 года, стало замедление темпов реализации недвижимости. Так, за первые 15 дней октября на территории Северной столицы отсутствовали сделки долевого строительства, зарегистрированные Росреестром. И застройщики, и будущие собственники квартир не сразу приняли  нововведения. Определенные сдвиги стали заметны лишь к марту текущего года, когда произошло привыкание участников рынка долевого строительства к новым реалиям.

Первое полугодие текущего года было отмечено введением уголовной ответственности при определенных злоупотреблениях и нарушениях, обнаруженных в отрасли долевого строительства. Тем не менее, это новшество, если судить по оценкам экспертов, никак не повлияло на застройщиков и граждан. В настоящее время работоспособность этих поправок ставится под сомнение сложностью их исполнения. Во многом это обусловлено недостаточно активной позицией правоохранительных органов, зачастую просто игнорирующих подобные споры и ситуации. По большому счету данная тема не нашла своей реализации и была забыта. В общедоступных изданиях были негативные публикации о неработоспособности поправок. Этим все и ограничилось.

Более значимые поправки в Федеральный закон 214-ФЗ были утверждены органами власти страны 29 июня 2016 года. Нововведения, принятые Государственной думой, вошли в законопроект   под номером 954041-6. В соответствии с данными изменениями, требования к застройщикам сильно ужесточились. Изменился размер уставного капитала. Теперь сумма зависит от максимального размера строительства, в котором участвует застройщик. Сумма может варьироваться в пределах от 2,5 до 1500 миллионов. Все организации, работающие в сфере долевого строительства недвижимости, обязаны подчиняться этому правилу.

До внесения поправок в закон, застройщики с подобной величиной уставного капитала встречались достаточно редко. Наиболее распространенным капиталом служила сумма не более 50 тысяч рублей.

Кроме ограничения величины уставного капитала изменились требования к руководству компаний-застройщиков. Должности директора и главного бухгалтера запретили занимать гражданам, ранее судимым по преступлениям экономического характера. Компаниям, входящим в процедуру банкротства либо ликвидации, запретили участвовать в долевом строительстве, а именно привлекать средства дольщиков. Кроме того, запрещено участвовать в долевом строительстве компаниям, имеющим задолженность в бюджеты всех уровней в размере четверти и более стоимости своих активов. Несмотря на очевидную необходимость подобных новшеств, на положение в отрасли они не окажут сколь-нибудь значимого эффекта.

Если компания-застройщик по каким-то причинам не соответствует требованиям законодательства, ей запрещается привлекать средства дольщиков на возведение жилого комплекса. Если декларация уже направлена застройщиком в специальный орган, нововведение принято после указанной даты, поручиться за компанию может организация, являющаяся основным учредителем. При этом на плечи поручителя ложится ответственность за обеспечение выполнения обязательств компанией-застройщиком. Поручитель и застройщик совместно отвечают за своевременную сдачу объекта и выплату штрафов и неустоек. Подобные обязательства являются одним из способов обеспечения финансовой безопасности дольщиков. Кроме того, новшество является принудительным, особенно в тех случаях, когда имеется большой риск при строительстве высотных жилых домов.

В перспективе подобные изменения в законодательстве могут стать очень полезными при защите строительной отрасли от проблемных застройщиков. Кроме того, внедрение новых норм дает возможность прекратить практику невозврата штрафов и пени застройщиками по проигранным в судах делам, ввиду отсутствия на счетах денежных средств. Хотя при этом не исключены ситуации, когда партнеры застройщика продолжают заключать договоры долевого строительства, привлекая средства дольщиков.

Тем не менее, проблема взыскания неустоек является повсеместной. Касается она не только долевого строительства. Поэтому срок успешной реализации данного проекта пока не просматривается.

Кроме указанных мер по защите прав дольщиков, вводится в действие еще одна гарантия. Она призвана защитить участников долевого строительства от банкротства компании. Для этого создается специальный фонд, в который застройщики обязаны вносить денежные средства, не превышающие одного процента от стоимости новостройки. Все остальные требования, касающиеся деятельности подобного фонда, регламентируются указаниями Правительства РФ. На сегодняшний день принципы и способы реализации такого фонда до конца не определены. Делать какие-то выводы о работоспособности нововведений преждевременно.

Разработка рассмотренного новшества вызвана поручением, данным президентом РФ. Министерство строительства позиционирует данное новшество как основную цель законопроекта, о чем упоминается в пресс-релизах ведомства. По мнению чиновников с помощью законодательства удастся решить все самые острые и наиболее взрывоопасные ситуации. При этом указанной в документе процедуры будет достаточно для устранения наиболее острых проблем.

Хотя, по мнению экспертов, больше всего позволило нормализовать ситуацию на рынке долевого строительства наведение порядка в отрасли. Для этого необходимо добиться четкого правового регулирования, которое позволит исключить возникновение внештатных ситуаций. К таким случаям как раз и относится использование средств фонда компенсаций.

Другие статьи

2.28.2019

Какая система придёт на смену долевому строительству, и что нас ждёт в этой отрасли в ближайшее время?

Долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная компания привлекает денежные средства участников долевого строительства (юридических или физических лиц) для…

3.20.2018

Как обезопасить себя при заключении договора долевого строительства.

В последнее время граждане нашей страны сталкиваются с недобросовестными застройщиками. Они отдают все свои сбережения в надежде на то, что в ближайшем…

3.20.2018

Недолевое участие в долевом строительстве.

Что предпринять, если Вы приобрели у застройщика недостроенную квартиру, а он, руководствуясь своими причинами, навязал Вам не установленный законодательством Договор долевого участия…

Контакты

Адрес

191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА

ЧЕРНЫШЕВСКАЯ

Режим работы

ПН-ПТ с 11:00 до 18:00