Наш адрес: 191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

Общество защиты прав потребителей
Защита прав дольщиков
+7 (812) 911-09-09

Режим работы: ПН-ПТ с 11:00 до 18:00

Обзор поправок в Федеральный закон ФЗ-214, часть вторая

Внося изменения в Федеральный закон, особый акцент разработчики сделали на доступность и открытость каждой компании, участвующей в долевом строительстве. В первую очередь поправки регламентируют степень публикации данных об объекте, предлагаемом к долевому строительству. Застройщика обязуют публиковать определенную часть информации как в сети, так и в открытом доступе. Предполагается, что подобные меры повысят открытость компаний-застройщиков. Дольщики получат возможность более тщательно оценивать добросовестность организации, которой они планируют доверить свои сбережения. Таким образом, законодательные органы пытаются сделать Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…» более ориентированным на простых граждан.

Публикации подлежат строительная декларация, заключение местной администрации населенного пункта по данному объекту, а также по компании-застройщику. В широкий доступ подается проект договора долевого строительства, договор поручительства и публикуются актуальные фотоматериалы со стройплощадки. Причем владельцем сайта в сети должна быть компания-застройщик либо организация, являющаяся поручителем.

Принятие поправок рассчитано на дольщиков, которые могут получить в любое время наиболее достоверную информацию о застройщике, не обращаясь дополнительно в различные инстанции. Без принятия поправок информация о застройщике, как правило, была известна лишь узкому кругу лиц. Это связано с нежеланием большинства граждан озадачиваться правовыми вопросами, а также игнорированием застройщиком имеющихся запросов от покупателей недвижимости.

В соответствии с положениями законопроекта, планируется организовать единый перечень застройщиков. В указанном документе будут представлены полные сведения об организациях, работающих на рынке долевого строительства. Реестр можно будет увидеть в открытом доступе и сети Интернет. Тем не менее, полезность данного перечня еще требуется доказать. На практике дольщики очень редко делают попытки проверить чистоту и прозрачность застройщика, хотя и имеют для этого возможности, например, бесплатные выписки из ЕГРЮЛ. При более тщательном подходе, дольщик может спокойно получить информацию о сроке существования организации и о том, кто является ее учредителями. Кроме того, не составляет труда выяснить принадлежность компаний и их владельцев к оффшорным зонам, а также сведения о неблагонадежности организаций.

Кроме указанных изменений, в законопроекте содержатся моменты, на первый взгляд, менее актуальные, но отмеченные экспертами. В первую очередь, это правило, в соответствии с которым внесение средств по договору долевого строительства возможно только после регистрации договора в государственных органах. В настоящее время компании-застройщики ведут прием денег от населения, не дожидаясь регистрации договора. Методов для этого существует несколько. Как правило, заключается договор займа, по которому дольщик дает в кредит застройщику определенную сумму, причем делает это беспроцентно. При сдаче жилья эта сумма идет в зачет возврата величины займа. Более привлекательным выглядит вариант о предоставлении задатка или платеже обеспечения.

Поправки в законодательство, регламентирующие стоимость договора, дополняют вопрос определения стоимости жилья ценой квадратного метра. На сегодняшний день эта норма уже используется повсеместно, так как стоимость недвижимости привязана к цене единицы площади. С помощью такого алгоритма имеется возможность рассчитать стоимость квартиры при отклонении ее размеров от задекларированных застройщиком. Как правило, дольщику приходится доплачивать за лишние метры.

При этом нормы законодательства предусматривают наличие понижающего коэффициента, действующего при расчете площадей нежилых помещений квартир. К таким участкам относятся балконы, лоджии, веранды и террасы. При отсутствии указанных требований, компания имеет право самостоятельно вводить поправочные коэффициенты, что естественно, невыгодно дольщикам.

               Для соблюдения гарантий качественного строительства в статью 7 вносится поправка, регламентирующая ответственность компании перед дольщиком при нарушении сроков исправления недостатков, выявленных при передаче жилья собственнику. В этом случае застройщик должен выплатить неустойку. На сегодняшний день ее размер составляет один процент от величины расходов, затрачиваемых на ликвидацию дефекта, за каждый просроченный день.

             Усилить степень контроля над целевым расходованием средств дольщиков призвана следующая поправка. Контролю подлежит целый перечень операций, изложенных в новой редакции законодательства. Основными из них являются запрет на использование средств не по назначению и раздельный учет средств для каждого объекта строительства. Отвечать за исполнения указанных требований будут руководитель и главный бухгалтер организации. Кроме того, ежегодной проверке подлежит вся бухгалтерская документация.

В указанных нормах упоминаются условия пользования компанией средствами, предназначенными для развития объектов инфраструктуры. Кроме того, здесь же учитывается и выплата процентов по кредитным обязательствам на возведение объектов инфраструктуры. Все подобные объекты должны передаваться в собственность населенного пункта либо совместную собственность дольщиков. Такое условие является обязательным для исполнения. Денежные средства участников долевого финансирования строительства планируется защитить и с помощью механизма эскроу, возможность применения которого также упоминается в изменениях Федерального закона.

Для контроля исполнения обязанностей, исполняемых либо неисполняемых застройщиком, привлекаются соответствующие органы надзора, работающие в строительной отрасли. Многие из норм, действующих при долевом строительстве, перешли в разряд предписания. То есть компании-застройщики обязаны их соблюдать, независимо от уровня контроля органами надзора. На сегодняшний день перечень полномочий органов надзора достаточно обширен. Например, компания должна предоставлять в надзорные органы полную информацию об учредителях, которые владеют не менее, чем четвертью капитала. Деятельность жилищно-строительных кооперативов также попадает в сферу интересов органов надзора, что является нововведением в действующем законодательстве.

Ввиду установившейся практики, такие кооперативы зачастую пользуются дурной славой, так как именно в подобных организациях наблюдается наибольший процент злоупотреблений средствами, полученными от дольщиков. Такие ситуации не являются редкостью. Причем граждане, приобретающие недвижимость подобным путем, узнают о нарушении своих прав спустя достаточно продолжительное время. В связи с этим вернуть вложенные средства зачастую не удается.

Контролирующие органы, благодаря значительному расширению своих полномочий, имеют право каждый квартал получать полную информацию о деятельности кооперативов. В этой отчетности должны быть результаты исполнения застройщиком обязательств перед дольщиками. Кроме того, в отчет входит вся бухгалтерская информация за период. Результаты аудиторского контроля подаются в открытый доступ в виде информации в сети Интернет.

Пакет поправок, внесенный в законодательство государством, позволяет утверждать, что программа долевого строительства будет развиваться и впредь. Объем долевого строительства в настоящее время достаточно большой. Поэтому риски социальной напряженности при неэффективном его ведении и злоупотреблениях заставляет чиновников обращать внимание на данную сферу. Судя по внесенным изменениям, усилия направлены на правовое регулирование взаимоотношений дольщика и компании, а также на повышение уровня ответственности застройщика перед клиентом.

Новая редакция Федерального закона вступит в действие 1 января 2017 года. Это касается основной его части. Пункты, регламентирующие величину уставного капитала, использование счетов эскроу и процедуру заключения договоров между застройщиком и учредителем будут вводиться со второй половины 2017 года. Это же касается и ведения единого перечня компаний-застройщиков. Поправки, связанные с созданием и работой фонда компенсации, средства которого будут направляться на завершение строительства объектов компаний-банкротов, вступают в действие с момента публикации закона о поправках.

Другие статьи

2.28.2019

Какая система придёт на смену долевому строительству, и что нас ждёт в этой отрасли в ближайшее время?

Долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная компания привлекает денежные средства участников долевого строительства (юридических или физических лиц) для…

3.20.2018

Как обезопасить себя при заключении договора долевого строительства.

В последнее время граждане нашей страны сталкиваются с недобросовестными застройщиками. Они отдают все свои сбережения в надежде на то, что в ближайшем…

3.20.2018

Недолевое участие в долевом строительстве.

Что предпринять, если Вы приобрели у застройщика недостроенную квартиру, а он, руководствуясь своими причинами, навязал Вам не установленный законодательством Договор долевого участия…

Контакты

Адрес

191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА

ЧЕРНЫШЕВСКАЯ

Режим работы

ПН-ПТ с 11:00 до 18:00