Наш адрес: 191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

Общество защиты прав потребителей
Защита прав дольщиков
+7 (812) 911-09-09

Режим работы: ПН-ПТ с 11:00 до 18:00

ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Статьей 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотрено привлечение денежных средств только на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом обязательным условием является заключение договора в письменной форме, он подлежит обязательной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Договор должен содержать положения, указанные в ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, при отсутствии в договоре этих условий договор считается не заключенным.

Условия договора должны соответствовать информации, содержащейся в проектной декларации на момент заключения договора.

Как видно, Федеральный закон N 214-ФЗ устанавливает требования к заключению договора участия в долевом строительстве. Практика прокурорского надзора свидетельствует о повсеместных частых нарушениях при заключении договоров.

Застройщики зачастую привлекают денежные средства в целях жилищного строительства способами, не предусмотренными законом, например заключают предварительные договоры, соглашения об инвестировании строительства и т.п.

По указанным фактам Верховный Суд РФ обобщил практику по спорам между застройщиками и дольщиками и обозначил, что вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и из существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия, к нему следует применять положения Федерального закона N 214-ФЗ, в том числе предусмотренные им меры ответственности. Для правомерного применения требований норм Федерального закона N 214-ФЗ необходимо выявление реального предмета соглашения.

 

Так, суды первой и апелляционной инстанций отказали истцу во взыскании с застройщика неустойки за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства ввиду того, что между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, следовательно, в этом случае неприменим Федеральный закон N 214-ФЗ.

Верховный Суд с этим не согласился, указав на то, что, какое бы название ни носило соглашение, финансирование направлено на строительство квартиры в многоквартирном доме, следовательно, на правоотношения должны распространяться нормы Федерального закона N 214-ФЗ. Также суд указал, что, если в соглашении прописано «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это значит: соглашение является договором участия в долевом строительстве.

 

Практика показывает, что зачастую застройщики начинают строительство на денежные средства граждан при отсутствии правоустанавливающих документов на землю, без разрешения на строительство, не исполняют обязанности по государственной регистрации договора долевого участия, срывают сроки ввода объекта в эксплуатацию, допускают нецелевое использование привлеченных денежных средств.

Порой застройщики в ходе передачи объекта не вручают участникам долевого строительства инструкции по эксплуатации объекта, в которых должна содержаться необходимая и достоверная информация о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта.

Также фиксируется размещение в свободном доступе в интернете проектных деклараций, содержащих неполные или недостоверные сведения, либо необеспечение свободного доступа к информации по строительству, несвоевременное направление отчетов в контролирующие органы.

Зачастую нарушается ст. 421 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая свободу договора, в договор включают условия, предусматривающие обязанность участника долевого строительства заключить договор с управляющей компанией в течение нескольких дней после передачи ему квартиры. Предметом договора долевого участия является только передача объекта долевого строительства, и застройщик не вправе обязывать участника заключать иные договоры, не связанные с предметом договора долевого участия. Застройщик не может выступать посредником в отношениях с третьими лицами.

Нарушением является включение в договор условия о том, что заключение договора уступки прав требования должно быть письменно согласовано с застройщиком, поскольку Федеральный закон N 214-ФЗ не обязывает согласовывать уступку с застройщиком.

Так, прокуратура при проверке договора участия в долевом строительстве, заключенного с застройщиком, выявила условия, ущемляющие права граждан — участников долевого строительства, согласно которым застройщик обязал клиентов письменно согласовывать с ним уступку прав требования по договору. По постановлению прокурора района организация и ответственное должностное лицо привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ в виде штрафа на общую сумму 11 тыс. руб., также в адрес застройщика внесено представление.

Прокуратурой привлечен к административной ответственности застройщик, который согласно условиям договора участия в долевом строительстве мог в одностороннем порядке изменить стоимость квадратного метра квартиры, что недопустимо и возможно лишь с согласия гражданина — участника долевого строительства. Прокуратура внесла в адрес застройщика представление, и по итогам его рассмотрения компания изменила проектную декларацию и направила клиентам предложения об изменении условий договоров.

Также в договоры зачастую включаются условия, которые освобождают застройщика от гарантийных обязательств в том случае, если дольщик нарушил запрет на самостоятельную перепланировку квартиры. По закону застройщик может быть освобожден от соблюдения гарантийных обязательств только в том случае, если он сможет доказать, что именно проведенная участником долевого строительства перепланировка вывела из строя оборудование или элементы конструкции.

Нарушают права дольщиков условия договора, которые предусматривают право застройщика реализовать объект долевого строительства в случае уклонения гражданина — участника долевого строительства от его приемки в течение более двух месяцев с момента получения уведомления от застройщика о готовности объекта. Федеральный закон N 214-ФЗ позволяет составить застройщику односторонний акт приема-передачи, но не дает ему право на реализацию объекта.

На практике есть случаи, когда несостоятельность (банкротство) застройщика влекла негативные последствия для тех дольщиков, чьи договоры не прошли обязательную государственную регистрацию.

Суды отказывали в удовлетворении требований дольщиков о включении их в реестр требований кредиторов, ссылаясь на то, что соглашение не было заключено (Определение ВАС РФ от 24 сентября 2012 г. N ВАС-9121/12).

Верховный Суд РФ признал необоснованным отказ во включении требования заявителя в реестр требований кредиторов по причине отсутствия регистрации договора и уступки прав по нему.

Статья 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность застройщика в случае включения в договор условий, ущемляющих права граждан.

Действенное средство обеспечения законности в рассматриваемой сфере — постоянный мониторинг информации в области долевого строительства жилья: сформирована постоянно обновляющаяся база данных обо всех строящихся на территории Республики Башкортостан многоквартирных домах, ситуация по каждому объекту отслеживается до завершения строительства и передачи квартир участникам долевого строительства.

 

Другие статьи

1.29.2020

Переуступка прав по ДДУ: с какими сложностями может столкнуться покупатель?

Продажи новостроек через договор переуступки (цессии) довольно часто встречаются в крупных городах, в частности в Санкт-Петербурге. Цессия — соглашение, по которому передаются…

2.28.2019

Какая система придёт на смену долевому строительству, и что нас ждёт в этой отрасли в ближайшее время?

Долевое строительство – это форма инвестиционной деятельности, при которой строительная компания привлекает денежные средства участников долевого строительства (юридических или физических лиц) для…

3.20.2018

Как обезопасить себя при заключении договора долевого строительства.

В последнее время граждане нашей страны сталкиваются с недобросовестными застройщиками. Они отдают все свои сбережения в надежде на то, что в ближайшем…

Контакты

Адрес

191187 г. Санкт-Петербуг, ул. Шпалерная, д.7

ПЛОЩАДЬ ЛЕНИНА

ЧЕРНЫШЕВСКАЯ

Режим работы

ПН-ПТ с 11:00 до 18:00